Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują przepisy, według których świadectwo energetyczne stało się ważnym dokumentem przy sprzedaży, wynajmie i oddawaniu do użytkowania nowych nieruchomości. Dla wielu właścicieli domów i mieszkań właśnie przy tych transakcjach pojawiają się pytania o, to kiedy taki dokument przygotować i kto musi go przekazać. Warto to uporządkować, bo przepisy są w tej kwestii jasne, określają też kilka wyjątków.
Jakość energetyczna budynków pod kontrolą
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dziś potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy budynek, mieszkanie czy lokal użytkowy ma zostać sprzedany lub wynajęty. Właściciel lub zarządca musi w takiej sytuacji zadbać o sporządzenie dokumentu i przekazać go nabywcy, lub najemcy. Ten obowiązek dotyczy także sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz najmu lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla przy tym wprost, że kupiec ani przyszły lokator nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
W praktyce oznacza to, że świadectwo nie jest potrzebne tylko dlatego, że posiadamy dom czy mieszkanie. Kluczowe jest to, czy nieruchomość ma wejść do obrotu. Jeśli budynek albo lokal służy wyłącznie na własny użytek, czyli właściciel nie planuje sprzedaży ani najmu nie musi zapewniać mu świadectwa. Jeśli planujesz zbycie nieruchomości, dobrze sprawdzić również, jakie konsekwencje może mieć sprzedaż domu bez świadectwa energetycznego.
Inaczej wygląda sytuacja przy zakończeniu budowy. W takim przypadku inwestor musi dołączyć świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątkiem są domy o powierzchni do 70 metrów kwadratowych, które powstają na własne cele mieszkaniowe.
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy zarówno budynków, jak i ich części. Jeżeli sprzedawany albo wynajmowany jest cały dom, potrzebne jest świadectwo dla całości budynku. Gdy transakcja dotyczy mieszkania albo lokalu użytkowego w budynku, sporządza się świadectwo dla części zabudowy. To ważne, bo w praktyce nie można automatycznie zakładać, że świadectwo dla całego obiektu zastąpi dokument dla konkretnego lokalu. Ustawa przewiduje wprawdzie pewne uproszczenia dla grup lokali o jednakowych cechach, ale w świetle prawa świadectwo musi odpowiadać temu, co rzeczywiście jest przedmiotem sprzedaży lub najmu.
Co jeszcze warto wiedzieć o świadectwie energetycznym?
Warto podkreślić, że są sytuacje, w których świadectwo nie jest wymagane. Ustawa zwalnia z tego obowiązku między innymi budynki objęte ochroną zabytków, zabudowę służącą jako miejsca kultu i do działalności religijnej oraz niektóre budynki przemysłowe i gospodarcze. Bez świadectwa można też wprowadzać na rynek zabudowę mieszkalną używaną nie dłużej niż 4 miesiące w roku, nieruchomości wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 metrów kwadratowych oraz niektóre budynki gospodarcze o niskim zapotrzebowaniu na energię. W razie wątpliwości najlepiej sprawdzić, czy dany obiekt rzeczywiście mieści się w jednym z wyłączeń.
Świadectwo jako dokument określający jakość energetyczną nieruchomości nie jest bezterminowy. W świetle prawa jest ono ważne 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić moc prawną wcześniej, jeśli w budynku albo lokalu zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, które zmienią jego charakterystykę energetyczną. Prace takie mogą obejmować między innymi wymianę okien czy źródła ciepła lub docieplenie budynku. Po tego typu modernizacji potrzebne jest nowe świadectwo, bo stary dokument nie odzwierciedla już rzeczywistego stanu nieruchomości.
Co ważne dokument może sporządzić tylko osoba do tego uprawniona. Najbezpieczniej szukać jej w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Wykaz ten jest publiczny i obejmuje listę osób uprawnionych do sporządzania świadectw oraz samych dokumentów. Dzięki temu można nie tylko znaleźć wykonawcę, ale też sprawdzić, czy rzeczywiście widnieje w oficjalnym wykazie. To ważne, bo świadectwo musi zostać sporządzone w systemie teleinformatycznym oraz oznaczone numerem nadanym w tym systemie.
Kupiec lub najemca może otrzymać świadectwo w formie papierowej albo elektronicznej. Wersja papierowa musi być, mieć unikalny numer nadany w centralnym rejestrze oraz zostać podpisana przez osobę uprawnioną. Świadectwo elektroniczne również wymaga numeru z rejestru, a dodatkowo musi być podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby z uprawnieniami. To ważny szczegół praktyczny, bo nie każdy plik PDF przesłany e-mailem będzie prawidłowym świadectwem w rozumieniu ustawy.
Artykuł sponsorowany
